Грядет Массовая реконструкция устаревшего жилья. Новые правила для застройщиков и владельцев Хрущевок

В Случае Если недовольных с реконструкцией будет более 25%, такого рода жилье выведут из предстоящего проекта согласно перестройке жилых кварталов

Минрегионбуд создал свежий проект закона об реновации старого жилища "О внесении изменений в Закон Украины "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего квартирного фонда".
Согласно обещаниям специалистов, документ гораздо лучше, нежели предшествующие, однако претензии к нему все-таки есть.

Тема
Во Украине имеется огромное число объектов квартирного фонда, максимальный период эксплуатации каких истекает либо давно вышел.
Единая площадь старого квартирного фонда согласно сведениям Госстата (в 01.01.2017) является 4,33 миллионов кв.м. Во отдельных районах населенных пунктов имеется здания, выстроенные еще в 30-х годах минувшего столетия.
Продление эксплуатации подобных зданий несет в себе не только лишь дискомфорт для жителей, а также непосредственную опасность для жизни. Собственно такие кварталы (микрорайоны) считаются предметом перестройки также инвестирования.

Основная трудность предыдущих законопроектов по реконструкции отживших кварталов пряталась во некоторых ньюансах:
Нечеткость определения зон ответственности между органов регионального самоуправления и застройщиками;
дискусионные предписания согласно отселению людей (выдача временного жилища, компенсации за замену региона проживания и пр.);
установление также аппаратура инвестконкурсов.
Во предложенном ко рассмотрению плане Минрегиона многочисленные обстоятельства постарались учитывать, однако наиболее неоднозначными остаются проблемы инвестконкурсов также соглашений по отселению жителей.

Проект Закона отчетливо разделяет области ответственности. Таким Образом, из числа главного нужно сосредоточить внимание в ст. 4 п.2 где, кроме остального, заявлено, то что национальная стратегия во области перестройки реализуется путем:
Планирования глобальной реконструкции имеющихся кварталов;
осуществление такого рода перестройки в жестком согласовании с Генпланом, подробными проектами зон города;
создание также принятие надлежащей градостроительской документации;
слияние денег госбюджета, районных бюджетов также денег индивидуального инвестора-застройщика с целью технической подготовки, формирование объектов сопутствующей инфраструктуры, благоустройства земель;
учет интересов абсолютно всех соучастников хода: муниципальных, индивидуальных, социальных;
К зоне ответственности государственной власти принадлежит осуществление инвестиционных конкурсов для выбора фирмы-застройщика с целью реконструкции старых кварталов и пр.

В Киеве станут активнее застраивать старые промзоны
Во ст. 7 заявлено, то что весь режим осуществлении госполитики ложится на плечи органов регионального самоуправления: вместе с застройщиком-инвестором установление сроков осуществлении инвестиционного плана, материальных вопросов с владельцами квартир в реконструированных зданиях, владельцами территории, пребывающей в местности реконструкции и пр.

В законопроекте большой интерес уделен обязательствам инвестора-застройщика (ключевое):

Девелопер гарантирует получение начальных данных, исследование плана перестройки в том количестве планов отдельных строений, проведение экспертизы проектной документации;
приобретение разрешения в осуществление строительных работ с классом последствий сс2 также сс3;
введение выстроенных зданий в эксплуатацию;
точное осуществление условий инвестиционного соглашения;
обеспечение, в соответствии с соглашению, доли квартир с целью отселения владельцев также нанимателей квартир а также пустых комнат в доме, что подлежит сносу.
Иными словами, все без исключения проблемы, касающиеся напрямую возведения а также реконструкции возлегают на плечи застройщика. При этом проект закона никак не предусматривает, то что осуществление инвестдоговора в многом станет зависеть от бюрократии при получении разрешительной документации.

Бюрократия затянет процедуру
Нужно припомнить, то что только лишь во Киеве опоздания с вводом зданий в эксплуатацию составляют в обычном с 6 до 9 месяцев как раз и за государственных проволочек.
Помимо этого, сообщают специалисты, в акте неопределенно написан раздел об предоставлении доли квартир отселяемым. В этом Случае здесь разговор идет о "маневренном" жилище, что обязано даваться на всё время перестройки либо, что фирма-девелопер должна предоставить жилплощади тем, кто принужденно был отселен.
Кроме Того девелопер во обязательном режиме обязан будет обеспечить размер личных либо привлеченных денег в соответствии с крупненными показателями цены 1 га стройки. Данное условие также порождает удивленность у девелоперов.

"В-первых, то что собственно необходимо "показать"? Необходимую Сумму, вырученную за реализацию квартир в строящихся зданиях в месте прежнего дома, либо же объем личных вложений? В Случае Если создатели законопроекта предполагали "экономические гарантии" от застройщика, в таком случае, такие вопросы должны быть предусмотрены при проведении самого инвестиционного конкурса"

Затем, в ст. 9 законопроекта написан довольно точный распорядок планирования работ согласно реконструкции кварталов:
Кварталы под реконструкцию формируются в базе генплана и подробных планов земель города;
Органы регионального самоуправления получают общественное разрешение об отнесении многоквартирных зданий к старому жилфонду, также все без исключения жители данных зданий обязаны быть соответствующим образом об этом уведомлены;
Проект Закона определяет, то что за все без исключения подготовительные работы согласно перестройки ответственность несут юрлица, кому относятся жилые комплексы, доступные реконструкции.


Создатели подробно расписали также процедура реализации перестройки. Из Числа значимых моментов нужно сосредоточить интерес на главном:
Размер также цена работ согласно постройке многоквартирных зданий также объектов общественно-бытовой и инженерно-транспортной инфраструктуры;
число квартир также нежилых комнат с целью предоставления бывшим жильцам снесенных зданий либо установление денежной компенсации;
размер квартир также нежилого фонда с целью платной реализации;
ориентировочная цена проекта;
установление требуемого маневренного фонда;
очередность перестройки многоквартирных зданий также инфраструктуры и пр.

В законопроекте кроме того заявлено, то что разрешение по реконструкции принимается в основе ст. 10 закона "О особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме".
С Целью перестройки хрущевок одобрение абсолютно всех жителей никак не потребуется
В Соответствии С данному закону, с целью этого, для того чтобы разрешение было правомочным, нужно соглашение 75% абсолютно всех владельцев квартир здания. В Случае Если несогласных с предстоящей реконструкции станет более 25%, такого рода жилье будет исключено с предстоящего проекта согласно реконструкции квартала.
В ст. 12 п. 2 особенный интерес уделен порядку отселения жителей. В Случае Если условием реконструкции считается обязательного отселение, в таком случае в при несогласия жителя-владельца жилплощади, подобное отселение осуществляется только после надлежащего судебного постановления.

Но в п.3 этой ведь заметки заявлено, то что в случае если реконструкция рассчитана в временную приостановку эксплуатации здания, в таком случае пред реконструкцией владельцам квартир также пустых комнат обязаны выделить помещения той же площади с маневренного фонда на все время реконструкции.

Новая жилплощадь вместо прежней
В ст. 14 разговор идет об сносе целых кварталов. Таким Образом создатели определяют, что прежним жителям будет даны равносильные по площади квартир либо денежная компенсация.
При этом, то что характерно для районных центров, столицы, речь о том, в каком районе будет предоставлены жилплощади, никак не разьясняется.
Но во ст. 17 отчетливо сказано, то что в случае если отселенцу предполагается жилплощадь большей площади вместо прежней, в таком случае это будет делаться за счет застройщика.

В Таком Случае девелопер не может предъявлять требования к отселенцу или доплату за лишние метры.
В ст. 16 подробно расписаны требование инвестиционных соглашений с застройщиками. Подобные соглашения заключается между органом регионального самоуправления, что принял разрешение об проведении перестройки, также фирмой-победителем прямого конкурса.

При этом в статье весьма подробно написано размежевание обязательств сторон.
Еще один момент касается льгот, которые предоставляются застройщику: в законопроекте сказано, что все льготы и преференции предоставляются на основе действующего законодательства и в частности освобождение застройщика от уплаты паевого участия.

Компенсации жильцам

В ст. 17 заявлено, то что переустройство возможна только лишь в случае заблаговременного, а также абсолютного возмещения владельцам квартир и пустых комнат путем предоставления с их согласия квартир, нежилых комнат либо денежной компенсации.

Присутствие данном денежная возмещение за жилплощадь может быть предусмотрена только лишь в случае если у лица уже имеется в собственности иная жилплощадь. Иными словами, данная мера дает возможность исключить аферистов, какие орудуют на рынке жилья.
В данной статье указанно, то что в случае если владелец хочет приобрести жилплощадь большей площади, в таком случае ему будет предложено заплатить разницу согласно рыночной стоимости. Но в случае если меньшей – в таком случае девелопер способен обеспечить ему жилплощадь меньше, оплатив разницу.

Оценка жилища
В ст. 18 рассказывается об оценке недвижимости. В Соответствии С предложенному законопроекту, оценку будут делать субъекты оценочной деятельности, но все без исключения расходы в определение цены недвижимости будут выполнены за счет районных бюджетов.
Кроме Того в документе рассказывается об механизме выполнения открытых инвестиционных соглашений.
Невзирая все вышесказанное , это пока что наилучший закон по сравнению с предыдущими, ведь проблема отселения, а также компенсации прописана в нем более-менее очевидно, но исключением некоторых коллизий...
Застройщики отмечают, то что в этом законе они ограниченны с всех сторон обязательствами и расходами. И именно это способно отпугнуть девелоперов вкладывать в реконструкцию устаревшего жилищного фонда.